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• Wolters Kluwer

  Formelle Voraussetzungen für einen Mietvertrag - Schriftformerfordernis im Mietrecht - Wirksamkeitsvoraussetzungen für eine Änderungsklausel

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• MDR 1969, 1002
• DNotZ 1969, 738
• WM 1969, 920
• DB 1969, 1290

Wird zitiert von ... (23)Neu Zitiert selbst (4)

• BGH, 30.06.1964 - V ZR 7/63

  Mietverlängerungsvertrag

  Auszug aus BGH, 18.06.1969 - VIII ZR 88/67

  Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Verlängerungsvertrag vom 16. April 1958 hätte, weil er weder den Mietzins noch das Mietobjekt angebe, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 40, 255; 42, 333) [BGH 30.11.1964 - III ZR 82/63]mit dem Mietvertrag vom 12. November 1952 derart verbunden werden müssen, daß er mit diesem ein einheitliches Ganzes bildete.

  Der erkennende Senat hat in seinem zur Veröffentlichung bestimmten Urteil vom 19. März 1969 - VIII ZR 66/67 - (WM 1969, 700 = Betrieb 1969, 965 = NJW 1969, 1063) im Anschluß an die Entscheidung BGHZ 42, 333 ausgeführt, Verlängerungsverträge, die von den Parteien des Hauptvertrages unterschrieben seien und aus denen sich ergebe, daß das Mietverhältnis über das im Hauptvertrag genannte Grundstück fortgesetzt werden solle, genügten auch ohne körperliche Verbindung der Urkunden jedenfalls dann der Schriftform, wenn der Nachtrag im übrigen die wesentlichen Geschäftsbestandteile eines Mietvertrages enthalte.

  Auch für einen solchen Nachtrag gilt indessen, was der V. Zivilsenat in seiner Entscheidung BGHZ 42, 333 (339) [BGH 30.06.1964 - V ZR 7/63] zum Mietverlängerungsvertrag ausgeführt hat: Es entspricht einem praktischen Bedürfnis, bei bloßen Ergänzungen oder Nachträgen nicht die Wiederholung des Inhalts des gesamten Vertrages oder eine feste Verbindung von Haupturkunde und Nachtragsurkunde zu verlangen.

• BGH, 13.11.1963 - V ZR 8/62

  Schriftform beim Mietvertrag

  Auszug aus BGH, 18.06.1969 - VIII ZR 88/67

  Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Verlängerungsvertrag vom 16. April 1958 hätte, weil er weder den Mietzins noch das Mietobjekt angebe, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 40, 255; 42, 333) [BGH 30.11.1964 - III ZR 82/63]mit dem Mietvertrag vom 12. November 1952 derart verbunden werden müssen, daß er mit diesem ein einheitliches Ganzes bildete.
• BGH, 30.11.1964 - III ZR 82/63

  Vollziehbarkeit einer Auflage

  Auszug aus BGH, 18.06.1969 - VIII ZR 88/67

  Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Verlängerungsvertrag vom 16. April 1958 hätte, weil er weder den Mietzins noch das Mietobjekt angebe, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 40, 255; 42, 333) [BGH 30.11.1964 - III ZR 82/63]mit dem Mietvertrag vom 12. November 1952 derart verbunden werden müssen, daß er mit diesem ein einheitliches Ganzes bildete.
• BGH, 19.03.1969 - VIII ZR 66/67

  Schriftform beim Mietverlängerungsvertrag

  Auszug aus BGH, 18.06.1969 - VIII ZR 88/67

  Der erkennende Senat hat in seinem zur Veröffentlichung bestimmten Urteil vom 19. März 1969 - VIII ZR 66/67 - (WM 1969, 700 = Betrieb 1969, 965 = NJW 1969, 1063) im Anschluß an die Entscheidung BGHZ 42, 333 ausgeführt, Verlängerungsverträge, die von den Parteien des Hauptvertrages unterschrieben seien und aus denen sich ergebe, daß das Mietverhältnis über das im Hauptvertrag genannte Grundstück fortgesetzt werden solle, genügten auch ohne körperliche Verbindung der Urkunden jedenfalls dann der Schriftform, wenn der Nachtrag im übrigen die wesentlichen Geschäftsbestandteile eines Mietvertrages enthalte.

• BGH, 30.06.1999 - XII ZR 55/97

  Anforderungen der Schriftform des § 566 BGB an die Urkundeneinheit zwischen …

  a) Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform des § 566 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - LM Nr. 7 zu § 126 BGB = WM 1969, 920, 921; Haase WuM 1995, 625, 630 m.N.).

  Insoweit darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 52, 25, 29 und 74, 346, 349 ff; BGH, Urteile vom 18. Juni 1969 aaO;… vom 24. Juni 1987 - VIII ZR 225/86 - BGHR BGB § 566 Verlängerungsoption 1; vom 11. November 1987 - VIII ZR 326/86 - NJW-RR 1988, 201 und vom 9. März 1999 - KZR 23/97 - ZIP 1999, 857.858).

• BGH, 15.09.2021 - XII ZR 60/20

  Mietvertrag: Wann bedürfen nachträgliche Änderungen der Schriftform?

  Aus diesen Gesetzeszwecken folgt, dass eine Änderung auch von vertragswesentlichen Vereinbarungen wie etwa denen zur Miethöhe (…vgl. dazu Senatsurteile vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NJW 2016, 311 Rn. 17 …und vom 11. April 2018 - XII ZR 43/17 - NJW-RR 2018, 1101 Rn. 18) nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig ist, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (in diese Richtung schon Senatsurteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861, 1862; vgl. auch BGH Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - WM 1969, 920, 921; KG NZM 2018, 607, 611;… BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Mai 2021] BGB § 550 Rn. 246;… Blank/Börstinghaus Miete 6. Aufl. § 550 BGB Rn. 54;… Guhling/Günter/Schweitzer Gewerberaummiete 2. Aufl. § 550 Rn. 46;… Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 6 Rn. 36;… Staudinger/V. Emmerich BGB [Updatestand: 13. Juli 2021] § 550 Rn. 42;… kritisch Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 14. Aufl. § 550 BGB Rn. 41).
• BGH, 07.07.1999 - XII ZR 15/97

  Formgültigkeit der Verlängerung eines auf zehn Jahre abgeschlossenen …

  Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform des § 566 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - LM Nr. 7 zu § 126 BGB = WM 1969, 920, 921; Haase WuM 1995, 625, 630 m.N.).

 
• BGH, 22.02.1994 - LwZR 4/93

  Unterzeichnung der Verlängerungsvereinbarung zu einem Landpachtvertrag durch den …

  Denn der Bundesgerichtshof hat es bei Miet- und Pachtverträgen zur Wahrung der gemäß § 566 BGB vorgeschriebenen Schriftform für ausreichend erachtet, daß eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher bereits formgültig niedergelegt war, vorausgesetzt, daß die neue Urkunde ebenfalls von beiden Parteien unterzeichnet ist (Urt. v. 18. Juni 1969, VIII ZR 88/67, WM 1969, 920;… Urt. v. 20. März 1974, VIII ZR 31/73, WM 1974, 453, 455;… Urt. v. 11. November 1987, VIII ZR 326/86, NJW-RR 1988, 201, 202 = WM 1988, 270, 272 = BGHR BGB § 566 - Nachtragsvereinbarung 1;… Urt. v. 20. Dezember 1989, VIII ZR 203/88, NJW-RR 1990, 270, 271 = WM 1990, 566, 568 = BGHR BGB § 566 - Nachtragsvereinbarung 2;… Urt. v. 26. Februar 1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283, 2284; vgl. auch Schlemminger, NJW 1992, 2249 ff [BGH 17.10.1991 - 4 StR 465/91]).
• BGH, 02.07.1975 - VIII ZR 223/73

  Schriftform bei Mieterbeitritt - Treuwidrige Berufung auf fehlende Schriftform

  Daraus folgt weiter, daß es sich bei einer Mieterhäufung auch nicht um eine nebensächliche Vertragsänderung handelt, die deshalb möglicherweise nicht der Beurkundung bedürfte (Senatsurteile vom 28. November 1962 - VIII ZR 142/61 = WM 1963, 172 f, vom 26. Oktober 1966 - VIII ZR 173/65 - WM 1966, 1335 und vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - WM 1969, 920 f).

  Gleichwohl bedarf es keiner Entscheidung, ob diese Abrede etwa deshalb nicht der Schriftform bedurfte und darum die Formgültigkeit des gesamten Vertrages nicht berührt wurde, weil sie einen unwesentlichen Nebenpunkt betraf, obgleich sie nach der Feststellung des Berufungsgerichts für längere Zeit als ein Jahr galt (vgl. das Senatsurteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 = WM 1969, 920, 921).

• BGH, 20.04.2005 - XII ZR 192/01

  Form für Herabsetzung des Mietzinses

  Deshalb bedarf es hier auch keiner Entscheidung, ob eine nachträgliche Herabsetzung des Mietzinses nur dann nicht der Schriftform bedarf, wenn sie das erste Mietjahr betrifft (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - LM § 126 BGB Nr. 7 Bl. 2 = WM 1969, 920 f.), oder - wozu der Senat neigt - auch dann nicht, wenn sie zwar einen späteren Zeitraum betrifft, ihre Geltungsdauer aber ein Jahr nicht übersteigt (h.M., vgl. Müller JR 1970, 86, 87;… Staudinger/Emmerich BGB [2003] § 550 Rdn. 31 m.N.;… Palandt/Weidenkaff BGB 64. Aufl. § 550 Rdn. 16;… MünchKomm-BGB/Schultz 3. Aufl. § 566 Rdn. 197;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rdn. 118;… Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Rdn. 763, 773;… Kellendorfer in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht § 550 Rdn. 40;… juris PK/Tonner 2. Aufl. § 550 Rdn. 13; HOLG Hamburg OLGR 2003, 153 f.; vgl. auch Senatsurteil BGHZ 154, 171, 180: § 566 BGB a.F. soll einen potentiellen Grundstückserwerber nur davor schützen, beim Eintritt in einen ihm nicht bekannten Vertrag an dessen Bedingungen länger als ein Jahr gebunden zu sein).
• OLG Düsseldorf, 19.04.2007 - 10 U 122/06

  Sonderkündigungsrecht eines Mietverhältnisses nach § 57a ZVG oder ordentliche …

  Hierzu zählen insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, die Dauer des Mietverhältnisses und die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien (BGH, NJ 2005, 173; NJW 2000, 1105; ZMR 1999, 691; WM 1969, 920).
• OLG Düsseldorf, 19.04.2007 - 10 U 120/06

  Umfang des Schriftformerfordernisses bei einem Mietvertrag

  Hierzu zählen insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, die Dauer des Mietverhältnisses und die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien (BGH, NJ 2005, 173; NJW 2000, 1105; ZMR 1999, 691; WM 1969, 920).
• OLG Düsseldorf, 19.04.2007 - 10 U 127/06

  Kündigung nach Zwangsversteigerung: Was ist mit Mieterinvestitionen?

  Hierzu zählen insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, die Dauer des Mietverhältnisses und die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien (BGH, NJ 2005, 173; NJW 2000, 1105; ZMR 1999, 691; WM 1969, 920).
• BGH, 20.03.1974 - VIII ZR 31/73

  Erneute Genehmigung einer Wertsicherungsklausel

  In seinem Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 (LM BGB § 126 Nr. 7 = WM 1969, 920 = MDR 1969, 1002) hat der Senat auch die Wiederholung des Mietpreises und des sonstigen unveränderten Vertragsinhaltes in der Nachtragsvereinbarung zur Wahrung der Schriftform nicht für erforderlich gehalten, weil dem Nachtragsvertrag eindeutig zu entnehmen war, daß es insoweit bei dem verbleiben sollte, was von den Vertragspartnern bereits formgültig vereinbart worden war.
• BGH, 11.11.1987 - VIII ZR 326/86

  Wahrung der Schriftform durch Nachtrag zum Grundstücksmietvertrag
• KG, 13.09.2007 - 12 U 36/07

  Gewerberaummiete: Anforderungen an die Wahrung der Schriftform; fehlende …
• BGH, 02.07.1975 - VIII ZR 279/74

  Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins und Nebenkosten - Voraussetzungen für das …
• OLG Düsseldorf, 23.08.2007 - 24 U 4/07

  Zur Wirksamkeit einer undatierten Nachtragsvereinbarung zu Mietvertrag
• OLG Düsseldorf, 19.04.2007 - 10 U 126/06

  Rechtsfolgen fehlender Schriftform hinsichtlich eines verlorenen …
• OLG Düsseldorf, 19.04.2007 - 10 U 123/06

  Rechtsfolgen fehlender Schriftform hinsichtlich eines verlorenen …
• OLG Karlsruhe, 22.03.2001 - 9 U 174/00

  Mietrecht - langfristiger Vertrag - wesentliche Änderungen - Mietvertrag auf …
• BGH, 04.11.1970 - VIII ZR 76/69

  Anwendbarkeit des § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - Erfordernis der …
• OLG Bamberg, 02.03.2011 - 3 U 182/10

  Gewerberaummietvertrag: Treuwidriges Berufen auf fehlende Schriftform; …
• KG, 21.12.2006 - 8 U 56/06

  Befristeter Mietvertrag: Einhaltung der Schriftform bei nicht mehr vorhandenen …
• OLG Düsseldorf, 19.04.2007 - 10 U 121/06
• OLG Brandenburg, 14.11.2012 - 3 U 86/11

  Gewerbemietvertrag: Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine …
• OLG Brandenburg, 05.10.2005 - 3 U 24/05